房地产业：调控成果为初步政策继续严格执行

事由：国务院副总理李克强于8月13日在北京市考察廉租住房、
公共租赁住房等建设，听取了北京市住房保障工作汇报，充分肯定北
京市在土地供应、项目开工等方面向保障性住房倾斜的做法，希望北
京市再接再厉，在保障性安居工程建设中取得更大成绩。
李克强副总理强调，当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调
控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住
房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展，
促进经济长期平稳较快发展，不断提高人民生活水平和质量。
事件意义：
此事件是管理层直接对房地产市场调控进行表态，在目前非官方
对于房地产行业调控进行多头非正规评论的背景下，该考察讲话对调
控政策走向具有重要意义。
观点：
定义目前调控成果为“初步”，说明调控目标还远未达成
李克强副总理讲话指出：“巩固调控的初步成果”。用初步成果来
定义目前调控的效果，而未用“成果”或“阶段性成果”来定义，说
明目前的调控效果尚远未达到调控政策所预想的目标。从时间上看，
“初步”论断说明调控政策还将在相当长的时间内严格执行。从空间
上看，“初步”论断说明调控的目标位还远未达到，还要有相当的价
格水平下降才能够达成预期的调控目标。
在遏制不合理需求的基础上强调增加有效供给
目前政策体系中，最核心的政策是遏制需求政策，增加供应政策
则处于辅助地位。此次考察讲话，将增加住房有效供给与遏制不合理
需求摆在同样位置。并且，管理层也强调增加“有效”供给，说明管
理层认为地方政府的土地供应并不一定能够直接导致住房的有效供
给。虽然国家在2010年大幅提升住宅用地的供地水平，而且从目前的
土地出让数据上看，土地成交面积与金额还维持在较高水平(见图1)，
但这些新增的土地大多数将在一年后才能入市，可能不能达成短期内
通过供应压力来迫使价格降低之目的。
“逼存量”可能是近期政策进一步收紧的方向，而目前热议的闲
置土地黑名单和“囤房”名单很可能是逼存量政策的初始行动。我们
预计，对于闲置土地的清理和处罚力度将前所未有地得以加强，这将
对一些以利润率作为主导战略选择的房地产公司造成负面影响，而对
强调周转战略的房地产公司则是相对利好。
保障性住房受管理层重视
管理层对于保障性住房的考察，充分说明管理层对保障性住房政
策的关注。本次考察有以下三点启示。
首先，本次考察的保障性住房为廉租住房和公共租赁住房形式的
行业分析
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保障住房，说明管理层对于以租赁为模式的保障性住房的重视。但是，
以租赁为模式的住宅需要更多和更长时间的资金投入，在短期内难以
成为保障性住房的主流模式。
虽然管理层非常重视租赁模式的保障性住房建设，但我们认为近
三年的保障性住房还将是以销售为主要模式。其次，需要强调的是，
我们认为保障性住房很可能得以贯彻实施。但我们认为，保障性住房
政策执行会对普通住宅市场的价格有支撑作用。这是由于随着保障性
住房用地的大幅攀升，商品住宅的供地数量会有所下降。原本不足的
商品住宅供应量将受到更大的冲击，在供应萎缩的前提下，价格会得
到有力的支撑。
从时间上判断，保障性住房能够大规模推进的建设周期至少尚需
18个月。保障性住房政策的效果也将在18个月左右的时间对商品住宅
市场产生作用。最后，管理层对于北京市保障性住房项目的考察肯定
了北京市政府保障性住房政策，是对地方政府的政治激励。这将有效
地激励和敦促各地方政府落实保障性住房计划。（XCZQ）
点评：从高层讲话透露出的消息、银行停贷三套房等政策来看，
对于房地产的调控依旧有条不紊的展开，并且有加大调控力度的趋
势。对于房地产和银行建议投资者规避。
（殷海波点评）
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行业分析
殷海波（执业资格证书：S1280209030056）
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